相続税の手続きをする際に、亡くなった方の財産を査定して相続税の計算が行われます。
相続する財産のなかでも土地が占める割合は非常に大きいです。
土地の相続税の算出方法は地域や土地の形状などによって大きく変わります。
税理士によっても評価額に大きな差が生まれることもあるほどです。よって、土地が遺産に含まれている場合には注意する必要があります。

本記事では、土地の相続税評価額の調べ方について詳しく紹介します。
また、路線価図の入手方法から土地の相続税評価額まで解説しますので、ぜひ土地の相続税評価額について知りたい方は参考にしてください。

土地の相続税評価額とは？

相続税評価額とは、相続税や贈与税を算出する際の基準となる課税価格を指します。
ここでは、土地の相続税の評価方法や路線価図の入手方法について詳しくご紹介します。

土地の相続税の評価方法

土地の場合の査定する方法には「路線価方式」と「倍率方式」が存在します。
また、相続税路線価とは、国税庁が毎年税金を算出するために公表している道路の価格のことです。

都心部や繁華街などの路線価が存在する地域の場合は「路線価方式」を用います。
路線価図の1平方メートルの単価に土地の面積を掛け合わせることで土地の相続税評価額を計算することが可能です。

一方、路線価が存在しない場所は「倍率方式」を用います。
固定資産税に一定の倍率を掛けることで算出することができます。倍率については、税務署によって異なるので注意が必要です。

また借地の場合は、以上から算出した金額に対して借地権割合を掛け合わせて評価額を計算します。
借地権割合は土地によって定められています。ほかにも私道や駐車場として利用している土地の場合も評価額の計算方法は異なります。

路線価図の入手方法

路線価を知るためには、まず国税庁のホームページから路線価図を手に入れる必要があります。
これまでにも説明したように、日本にあるすべての土地の路線価が決められているわけではありません。

まずは国税庁のホームページから路線価図・評価倍率表のページに移動します。
そして、自身が知りたい土地の路線価図を確認します。 路線価については年単位で更新されるため、注意が必要です。
したがって、相続税や贈与税を所有した年の路線価を選択することが大切です。
たとえば、平成31年の1月1日から12月31日までの間に相続などによって土地を所有した場合、平成31年度の路線価を利用していきます。

具体的な手順については、まず調べたい地域を選択する必要があります。
都道府県の文字もしくは地図より、自身の知りたい路線価が存在する都道府県をクリックします。

次に、「路線価図」と記載されている文字をクリックします。
その後、市区町村を選択します。ここまで完了すると、路線価図が表示されます。調べたい土地が記載されている地図を見つけて、土地の路線価を確認しましょう。

路線価の補正方法

土地の形状や状態によっては、路線価を補正しなければならない場合が存在します。
また、補正する際には、路線価を減らす場合と増やす場合があります。
路線価を減らす場合は、土地の価値が低いときです。たとえば、土地の形状の観点から利用しづらいなどが挙げられます。

一方、路線価を増やす場合は、土地の価値が高い場合です。
たとえば、交通の便がよいなどが挙げられます。ここからは路線価の補正について代表的なものを詳しく解説します。

不整形地補正

不整形地補正とは、土地の形状が凸凹しているなど不整形な場合に、その歪な部分における土地の割合に応じて土地の評価額を減らすことです。
一般的に、正方形や長方形の土地が多いですが、三角形や台形のような複雑な形をした土地も存在します。
このような土地の場合、利用する価値が低いと判断されてしまい、路線価が減額されます。

土地の形状が歪な部分における土地の割合を「かげ地割合」といいます。
かげ地割合は、「（想定整形地の地積－不整形地の地積）÷想定整形地の地積」の計算式によって算出することが可能です。

間口狭小補正

間口とは、土地が道路と隣り合わせの部分です。
間口狭小補正では、土地の間口が予想された利用方法より狭いと判断された場合に、本来の路線価から減額をおこないます。

土地の間口が狭いと、道路に入ったり出たりするときに手間がかかる場合が多いです。
よって、土地自体の利便性が低いため、路線価は間口狭小補正によって修正されます。
一般的に、補正率は、地区区分や間口距離によって0.80〜1.00までの範囲となっています。間口距離とは、評価する土地が、路線価のふられた路線に接している距離を指します。

奥行長大補正

奥行長大補正では、間口の長さに対して、奥行の長さが大きい場合に路線価の減額補正をおこないます。
補正率を求めるときに用いられるのは奥行と間口の距離です。
奥行距離を間口の距離で割った数が2以上のときに、奥行長大補正が適用となり、補正率は0.80から1.00までの範囲となります。

がけ地補正

がけ地補正では、土地にがけが存在する場合に減額補正がおこなわれます。
がけが存在すると家などの建造物を建てることが困難となります。そのため、土地の価値は低くなる場合が多いです。
よって、がけ地補正の補正率は0.53から0.96までの範囲と高めに設定されています。

がけ地補正率は、土地の総面積に含まれるがけの面積の割合と、がけ地の方位によって決定されます。
方位が用いられるのは日照などが影響するためです。
たとえば、北向きの場合は補正は大きくなる傾向があります。

側方路線影響加算

側方路線影響加算では、交差点や道路の角など複数の道路に接触している土地について増額補正がおこなわれます。
加算率は、土地の状態や地区の区分によって0.01〜0.10までの範囲で決まります。

土地の状態は角地と準角地に分類することが可能です。
角地とは交差点の角にある土地で、準角地とは道路の曲がり角の内に位置する土地を指します。ちなみに角地のほうが土地の価値は高い傾向にあります。

二方路線影響加算

二方路線影響加算では、土地の正面と背面の両側に異なる道路が存在し、土地が二つの道路で挟まれている場合に増額補正がおこなわれます。
二つの道路が利用することが可能であるため、利便性が良いです。また、路線価が高い場合を正面路線といい、路線価が低い場合が側面路線と呼バレています。
加算率は地区区分によって決定されます。加算率の範囲は0.02から0.07までとなっています。

土地の相続税評価額の計算は複雑である！

これまでに、路線価図の入手方法から土地の相続税評価額まで詳しく解説しました。
所有している土地の相続税がどのくらいかを決める際に用いられるのが路線価です。
路線価については、国税庁のHPでも確認することができます。自身が相続する可能性のある土地の路線価についてあらかじめ把握しておくことで、相続が発生したときに焦らずに対応することができるでしょう。

また、土地の相続税を評価する際には、路線価を補正する必要があったり、土地の利用状況によって計算方法が変化したりすることもあります。
そのため、土地の相続税評価額を計算するのは非常に複雑です。
自身が予想していたより多くの相続税を支払う必要がある状況となり、困惑してしまう事例もあります。
したがって、事前に自身で土地の相続税評価額をシミュレーションしてみるとともに、税理士へ相談してみることもおすすめします。




はじめての相続編集部


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