遺産などで土地をもらう、ということがあります。
その場合、土地の名義変更などはできるのか、変更するとしたらどんな手続きを踏めばいいのかわからないことも多いものです。
今回は、土地の名義変更の相続の流れと、土地名義変更の際にかかる費用ついて解説します。

相続した土地の名義変更をする理由は？

土地の所有者が亡くなった際、色々な手続きを踏まねばなりません。
基本的に土地の名義変更もそうですが、相続したものの名義変更は親族内で手続きを行わねばなりません。
手続きは各業者に頼みますが、そこに行くまでの過程は自分たちで行う必要があります。

そのため土地を相続した場合も土地を管理している不動産に赴いて名義変更をする必要があります。
その際には、相続税がかかってくるので注意が必要です 。

相続税とは？

相続税とは財産を相続した人にかかる税金のことです。
亡くなった人から何かを相続する場合、債務や非課税のもの、葬式費用等を抜いた金額に応じて相続税が発生します。
課税の対象となるのは土地、現金、家庭用財産、株式、建物、借地権といったものです。
これら以外にも生命保険や死亡退職金なども課税の対象に入るため相続税が発生します。

相続税の決まりごと

課税対象のものから非課税分、債務や葬式費用が引かれます。
非課税分の対象となるのは死亡保険金や死亡退職金のうち500万円と法定相続人の数を掛けた金額になります。
この算出額が相続税の課税価格と言われており、ここから遺産に係る基礎控除額を引いたものが課税遺産相続と言われるものとなるのです。
課税遺産相続の部分が相続税に当てはまります。

計算方法は金額に応じて違いますので、気になった方は一度調べてみるといいかもしれません。

相続税は相続された時点で10か月以内に支払わないといけないとされています。
そのため相続されたものがある場合は早めに行動しなければいけません 。

相続した土地の名義変更をするには？

土地を相続した場合、どういった流れで名義変更をすればいいのでしょうか。詳しく紹介します。

名義変更の主な流れ

まずは、土地の名義人を確認します。
亡くなった人（被相続人）が生まれてから死ぬまでの戸籍標本を取り寄せ、その結果相続人を決定していきます。

法務局に行けば被相続人の戸籍や相続人の住民票を提出すると相続情報一覧がもらえますので、これがあれば戸籍標本がなくても誰が相続人なのか一目でわかります。
誰が相続人に当てはまるのかわからない場合はこの方法を使ってみるといいでしょう。

そのあと遺言書の確認と遺産の確認をします。
誰がどの財産を相続するかを話し合い、協議の結果相続人を決めていきます。もちろん相続するものによっては相続放棄もできます。
相続できるものがすべてプラスになるものだけではなく、負の遺産と呼ばれる負債も入っていることがあります。
被相続人の代わりに相続した人が借金等を払っていかねばなりません。こういった負の遺産などは相続放棄することができます。

ただし、相続放棄をしてしまうとそれ以外のプラスになる相続まで放棄してしまうことになりますので注意してください。
相続放棄をする際は3か月以内に家庭裁判所に行って手続きをすれば放棄ができます。

名義変更で必要なもの

相続した後の名義変更で必要なものとして、土地と建物を相続した場合所有権移転登記が挙げられます。
この変更をすることによって不動産の名義が亡くなった人から相続する配偶者や子供に変更されるようになります。
相続登記の場合は法務局や市役所からいくつかの書類が必要になります。

・被相続人の出生から死亡までの戸籍標本
・法定相続人の戸籍標本
・法定相続人の住民票
・相続する不動産の固定資産税評価証明書

これら4つが相続する際の手続きに必要になります。
相続人が決まった時点で揃えておくとあとの手続きがスムーズにすみます。

更に遺産を分割協議で決められた場合も書類が必要になります。

・法定相続人の印鑑証明書
・遺産分割協議書

相続登記をしなければいけない期間は決まっていません。
ただし、相続した不動産を売却したい、担保にしたいといったときは所有権を明確にする必要があるため早めの相続登記が必要になります 。

土地の名義変更でかかる費用

土地の名義変更の際にいくらかの費用がかかります。
所有権を移すとき、所有権移転登記とが必要です。
この所有権移転登記には登録免許税+依頼した場合の司法書士報酬+手続きの実費がかかります。
司法書士に依頼しない場合はかかりません。

登録免許税の計算

免許登録税は所有権が移転する際にかかる税金のことです。
土地の評価額や移転する理由によって値段が変わります。
登録免許税は固定資産評価額に税率をかけた金額になります。

2021年3月末までは売買に関しては軽減税率が適応されており1.5％かかります。
4月1日からは2％に変更となります。
贈与は2％、相続は0.4％です。相続に関しては売買と同じく2021年3月末まで免除されています。

固定資産評価額が1,500万円だとして、売買が22万5千円とします。
その際の贈与が30万円ならば相続税は6万円かかるという計算になります。

司法書士への報酬

司法書士へ所有権移転登記を代行してもらう際の報酬額は不動産1件に付き5万円ほどです。
ただし相続人が多いとその分金額は跳ね上がりますのでご注意ください。
金額に関しては司法書士によって変わりますので、契約の際に確認しておくことをおすすめします。

手続きの実費

手続きの実費は書類を入手するためにかかった金額のことです。
だいたい1万～2万円ほどで書類が集められるでしょう 。

相続税の申告

土地を相続した時にかかる相続税については、申告書の作成と提出が必要です。
それぞれ、詳しく見ていきましょう。

相続税の申告書作成

申告書を作成する際には、税額の計算が必要です。まずは課税価格を算出しましょう。

遺産相続－基礎控除額＝課税価格となります。

遺産が1億として、基礎控除額が4,800万なら課税価格は5,200万円になります。
遺産が基礎控除額より低い場合は相続がかからない場合があります。
ただし、相続した遺産全体額が基礎控除額を超えてしまった場合は申告の必要があります。
申告書を作るときは慣れていない場合がほとんどですので税理士に依頼すると安心です。

申告書の提出

申告書ができたら必要書類を揃えて被相続人の所在地のある税務署に提出に行きます。
不動産の場合は被相続人と相続人全員の戸籍、除籍標本と住民票、印鑑証明書が必要です。

不動産に提出する際には身分関係の書類が必要です。
上記で紹介した書類以外にも免許証や個人番号が記載されているマイナンバーカードなどが必要です。
不動産関連は特記事項証明書と固定資産税の評価額、実測図などです。

もしも申告が遅れてしまったり本来の申告額より少ない額を申告したたりした場合は加算税や延滞税がかかってきますので注意しましょう 。

土地相続の際は必要書類を早めに集める

土地などを相続したら必要な書類はたくさんあります。書類によっては手続きまでに時間がかかり、手元に来るのが遅い書類もあります。
遺産で土地などを相続するとわかった時点で役所や法務局に必要な書類を申請する手続きを踏んでおけば後の手続きがスムーズに進みます。
一人で相続するならそこまで大量の書類は必要ありませんが、複数人で一つの財産を相続する場合は相続する人全員分の書類が必須になりますので早めに行動しましょう。

税金がかかってきますので期日までに支払うようにし、いつまでが期日なのかもきちんとチェックしておくことをおすすめします。
よくわからない場合は司法書士や税理士に聞くと教えてもらえます。
プロに依頼したほうがスムーズに進むこともありますので、書類を集めたらプロに委任するのもひとつの方法です。




はじめての相続編集部


情報提供と専門家マッチングで円滑な相続税の手続きをサポートすることをミッションに掲げた、マッチングWebメディア「はじめての相続」の編集部です。
出版社が運営していることが強みで、「利用者目線」と「わかりやすさ」を心掛けて相続に関する記事を発信しております。
子育て中のママや学生など、様々なバックグラウンドを持つメンバーが所属しています。